От Петербурга до самых окраин

Масштабная реконструкция федеральных трасс коснулась в первую очередь Московского региона и Ленинградской области.

Масштабная реконструкция федеральных трасс коснулась в первую очередь Московского региона и Ленинградской области. Результатом должно стать не только ощутимое снижение пробок на дорогах, но и появления новых перспективных направлений для загородного строительства, а также использование градостроительного потенциала уже освоенных магистралей. И хотя реконструкция – процесс долгий и трудоемкий, интерес к направлению начинает возрастать с момента официального объявления о начале строительных работ. Общеизвестно, что привлекательность территорий под коттеджное строительство зависит от транспортной доступности столь же сильно, как от наличия коммуникаций, водных объектов, экологической ситуации и других атрибутов загородной жизни.

На сегодняшний день в Ленинградской области идет расширение четырех федеральных магистралей. Самым перспективными эксперты в один голос называют Киевское шоссе, также именуемое Псковским. Оно всегда считалось проблемным, поскольку многочисленные садоводства поселков Мшинского и Дивенского расположены именно на этом направлении. Сегодня проблемы с пропускной способностью магистрали постепенно начинают решаться: здесь строится новая скоростная трасса Петербург–Псков, не на всех участках совпадающая с уже имеющимся шоссе. «Данное направление не столь престижно, как Карельский перешеек и Всеволожсий район, но на юге Ленинградской области долина реки Оредеж с изумительными ландшафтами ее речной долины – практически единственное место, сравнимое по красоте с берегом Финского залива. Конечно, это направление вплоть до Гатчины сейчас очень активно застраивается, но новая трасса даст мощный толчок развитию и придорожной инфраструктуры, и загородному строительству», – считает Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer.

По оценкам экспертов, после реконструкции цены на землю в данном направлении возрастут примерно на 10-15%, что, в свою очередь, повысит активность застройщиков. «Сегодня мы видим очень большой потенциал у реконструируемого Киевского шоссе. Уверены, что в ближайшем будущем здесь начнется оживление девелоперской активности. Здесь выкуплено очень много земли, которую собственники готовы вывести в продажу. Также сильно поспособствовало развитию рынка создание второй кольцевой автодороги (КАД-2): многие территории, которые сегодня имеют статус труднодоступных, стали бы сразу весьма привлекательными для покупателей», – отмечает Алексей Баринов, коммерческий директор компании «Айдадом».

Еще один масштабный и долгосрочный инфраструктурный проект – трасса «Скандинавия». Ее реконструкция будет вестись на пяти участках: с 47 км по 65 км (от границы Сестрорецка до деревни Огоньки), с 65 км по 100 км (от Огоньков до поселка Кирпичное), с 100 км по 134 км (от Кирпичного до Выборга), с 134 км по 160 км и с 160 км по 203 км – от Выборга до подъезда к МАПП «Торфяновка» на границе с Финляндией. Общая протяженность – порядка 153 км. По оценкам экспертов агентства недвижимости «Итака», реконструкция «Скандинавии» может оказать реальное влияние на состояние рынка загородной недвижимости в Выборгском районе области и привлечь сюда инвесторов, вероятна также активизация продаж земельных участков в этой локации.

В плане развития коттеджного строительства Гатчинского, Ломоносовского и, вероятно, Тосненского районов перспективен проект реконструкции трассы «Нарва» в Ломоносовском районе. «При этом на стоимость загородной недвижимости обновление магистралей не повлияет ввиду высокой конкуренции в сегменте и пассивного характера спроса, который мы фиксируем сегодня. Тем не менее, оживить рынок и спровоцировать рост количества проектов реконструкция способна», – отмечает Екатерина Бармашева, аналитик агентства недвижимости «Итака». В то же время отследить, насколько вырастает предложение благодаря реконструкции очень трудно, потому что процесс вывода коттеджного поселка на рынок занимает несколько лет.

А вот реконструкция Приозерского шоссе, по ее словам, скорее повысит спрос на местный туризм, чем на загородную недвижимость из-за удаленности района от Петербурга. Строительство дороги вокруг Гатчины также вряд ли окажет значительное влияние на рынок недвижимости в этой локации, поскольку участок Киевского шоссе до Гатчины сейчас находится в хорошем состоянии и обеспечивает высокий уровень транспортной доступности района.

Геннадий Черненко, застройщик коттеджных поселков «Хвойное» и «Ольшаники-2», в свою очередь отметил интересный факт: после реконструкции Приозерского шоссе в этом направлении в продаже появилось сразу несколько коттеджных поселков, земли для которых были куплены давно. Тем не менее, в продажу проекты вывели лишь после готовности трассы.

Еще одним перспективным направлением Ленобласти эксперты называют Таллинское шоссе. В связи с недавно проведенным ремонтом магистрали вплоть до границы с Эстонией здесь появилось больше возможностей для дачного строительства. Этому также способствует уже существующая развитая сеть асфальтированных дорог в Волосовском районе. «Ухудшает перспективы этого направления лишь плохое качество упомянутых дорог и отсутствие «большой воды», кроме Луги. Однако из-за обилия вдоль шоссе многочисленных деревень участков под дачи остается все меньше», – рассказывает Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer. По его мнению неплохие с точки зрения коттеджного строительства и у Сосновоборского шоссе, идущего вдоль самого берега Финского залива. Единственным минусом можно считать пограничный пункт, установленный за Большой Ижорой, где сегодня очень активно проверяют документы. По мнению Николая Вечер, это несколько останавливает развитие живописной трассы с большими неосвоенными территориями от Лебяжьего до Соснового Бора. В связи с этим здесь пока формирует только локальное предложение и локальный спрос со стороны местных жителей.

Ладожское направление также будет развиваться в связи со строительством трассы до Сортвалы, несмотря на плотную застройку в Лемболово и Васкелово. Вокруг Колтушского шоссе вовсю идут строительные работы. Одновременно с реконструкцией магистрали в настоящее время идет освоение территорий вдоль шоссе. Строится здесь в основном жилье эконом-класса, в том числе и многоэтажные дома. Тем не менее, места для застройки пока ещё хватает. Исключением являются сами Колтуши, где сегодня активно развивается строительство жилья бизнес-класса.

По оценкам экспертов, некоторым направлениям не поможет даже реконструкция. Сейчас коттеджные поселки распределены по направлениям примерно одинаково, основная масса проектов сконцентрирована в 30-километровом поясе вокруг Петербурга. Исключение составляет Московское шоссе и трасса Н76, расположенная на правом берегу Невы. Здесь поселков почти нет. По словам Анны Терентьевой, коммерческого директора Бюро аналитики по рынку недвижимости, это связано отчасти с отсутствием перспективных земель вдоль обоих шоссе, отчасти с «непроезжестью» Московской трассы и непопулярностью Н76. Сейчас Московскую трассу расширяют, решается вопрос с пробками на поворотах на Пушкин и Колпино, где сегодня строится развязка. По информации Дирекции транспортного строительства, срок строительства развязки Московского шоссе с автодорогой Пушкин-Колпино по контракту продлен до 30 августа 2015 года. В настоящее время по заказу Комитета разрабатывается проект реконструкции Московского шоссе от КАДа до поселка Ям-Ижора, предусматривающий расширение автодороги до 3-х полос в каждом направлении. Однако в связи с нехваткой средств только проектирование будет закончено не ранее 2016 года. «Московское шоссе вплоть до Ям-Ижоры – это царство складов с вкраплениями многоэтажного жилья бюджетного сегмента. Видимо, будущее это трассы на первых 40-50 км от города уже определено», – отмечает Николай Вечер. Таким образом, перспектив строительства в данном направлении коттеджных поселках в обозримом будущем нет.

Что касается появления в Ленобласти новых элитных направлений, то в ближайшей перспективе конкуренцию уже сложившимся не составит ни одна другая локация. К основным элитным направлениям в пригородах Санкт-Петербурга традиционно относятся Курортный район, часть Всеволожского района вблизи Коркинских озер и выборочные локации в районе Пушкина и Павловска. Самым престижным всегда считался Карельский перешеек и особенно – приморское направление вдоль Финского залива. Здесь все основные ремонты уже сделаны, а цены на загородную недвижимость, по оценкам компании GVA Sawyer, уже сравнимы с ценами на Лазурном берегу.

«Можно со всей уверенностью говорить о том, что новых элитных направлений в окрестностях Петербурга не появится. Альтернативы Курортному району в этом отношении нет и не будет. До кризиса 2008 года были попытки реализовывать дорогие дома в Приозерском районе, который по красоте не уступает Всеволожскому и Курортному, но все они с треском провалились. Хотя в Приозерском районе немало очень дорогих загородных резиденций, но все они – не в рамках коттеджных поселков», – объясняет Анна Терентьева, коммерческий директор Бюро аналитики по рынку недвижимости.

Отчасти такие прогнозы связаны с тем, что вышеперечисленные престижные районы находятся в самой удобной локации относительно Санкт-Петербурга. Как известно, среди покупателей элитных коттеджей особенно ценится время, которое они тратят, добираясь до города. «Например, в Европе зафиксирована совершенно четкая зависимость стоимости виллы от расстояния до аэропорта. К примеру, если особняк расположен на расстоянии до 1,5 часов от аэропорта, то ее можно оценить для аренды в 10 000 евро. Точно такой же по площади и удобству коттедж, но находящийся в 3 часах езды и больше от «воздушных ворот» может стоить уже только 2000 евро», – поясняет Геннадий Черненко.

Реконструкция магистралей, как федеральных, так и местных, выведет загородное строительство Ленинградской области на новый уровень. Улучшение транспортной ситуации позволит потенциальным покупателям и девелоперам присмотреться к новым, неосвоенным направлениям и выявить на карте новые точки роста. Особенно актуально это будет в условиях нестабильной экономической ситуации, ведь как известно, там, где строятся дороги, появляется толчок к строительству жилья.