Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Загородный рынок Петербурга и Ленобласти пока не привлекает зарубежных инвесторов – в первую очередь, по причине низкого спроса на этот тип жилья. Прошедший год не стал исключением. Как свидетельствуют исследования компании, большинство зарубежных инвестиций в недвижимость были направлены в Москву – порядке 95%. В наступающем году девелоперам придется напрячь все силы для исправления ситуации. Большие надежды возлагают на развитие загородной ипотеки, показатели которой остаются светлым пятном на фоне в целом очень темного и туманного для строителей 2012 года.
Нельзя сказать, что зарубежный бизнес полностью игнорирует рынок загородного строительства Петербурга и Ленобласти. Инвестиции, хоть и точечные, но присутствуют. Иностранцев, в первую очередь, интересует лучшее, то есть участки в непосредственной близости от города с хорошей транспортной доступностью и инженерными коммуникациями. Другой вопрос, что таких участков очень мало и можно прогнозировать, что дефицит будет расти. Среди районов наибольшей популярностью пользуются Курортный и Всеволожский.
Наиболее крупными проектами являются коттеджные поселки финской Honka, коттеджный комплекс «Мариинская усадьба» от «Би Хай Инвест», а также проект в поселке Ванино эстонской «Тареал». При этом стоит отметить, что все эти девелоперы
В целом спрос на инвестиции у девелоперов достаточно высокий. Главным образом, потребность в финансах связана с тем, что сегодня на рынке лучше продаются земли с реализующимися на них проектами, чем участки без подряда. Эта тенденция вселяет оптимизм, ведь еще пару лет назад основной спросом пользовались земли для долгосрочных инвестиций.
Рынок оживает, но объем предложения все еще значительно превосходит спрос. Покупатели пользуются этой ситуацией, поэтому капризны и избирательны, зачастую привлечь их удается только низкой ценой или очень удачным местоположением. В такой ситуации успешно идут продажи только у самых мастеровитых игроков, при этом большинство испытывает большие затруднения с реализацией, что приводит к постоянной ротации проектов: в год с рынка Ленобласти снимаются десятки нереализованных поселков и одновременно выходят новые – примерно по 10 поселков в месяц. Надо сказать, что в Московском регионе подобной ротации не наблюдается.
Другой серьезной проблемой для девелоперов является медленное развитие Петербурга и области. В связи с тем, что в городской черте осталось крайне мало свободных площадей, застройщики вынуждены осваивать загородные земельные участки сразу за пределами кольцевой автодороги, при этом развитие транспортной инфраструктуры существенно отстает от процесса освоения новых земель под строительство. В первую очередь девелоперам не хватает разветвленной дорожной сети, отходящей от основных магистралей по направлению к отдельным населенным пунктам.
Эти проблемы в последние годы приобрели массовый характер. С каждым днем приходит осознание, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, но в одиночку спастись не удается. Поэтому все чаще поднимается вопрос о необходимости создания нового профессиональное сообщества, которое, в свою очередь, помогло бы выстроить нормальные отношения с государством.
В 2012 году существенных подвижек в этом направлении не случилось. В частности, из-за смены кадров в Смольном. В конце года подал в отставку вице-губернатор Игорь Метельский, курировавший строительную отрасль. Перед тем как снять с себя бразды правления, г-н Метельский еще раз огорчил застройщиков, объявив, что отныне вся ответственность за создание социальной инфраструктуры ложится на девелоперов. Это известие не добавило строителям оптимизма, особенно если учитывать общую отрицательную динамику последних лет. По данным Петростата, в 2010 году на петербургском рынке работало 22,5 тыс. малых и средних строительных компаний, а в 2011 году – всего 17 тыс. компаний.
Если попытаться определить перспективы развития загородного рынка в 2013 году, то основные надежды девелоперы связывают не с инвестированием проектов, а с кредитованием самих покупателей. В частности, эксперты прогнозируют реальное улучшение условий предоставления ипотечных кредитов уже к концу 2013 года. Растущий спрос на загородную недвижимость делает политику банков более лояльной к покупателям загородных объектов в кредит. В частности, уже несколько банков вывели на рынок ипотечного кредитования привлекательные продукты.
Еще одна позитивная тенденция – снижение процентных ставок, которые стали ближе к средним по городу. Некоторые банки начали работать с материнским капиталом и другими государственным субсидиями, реальной стала ипотека на дома в ДНП и ЛПХ и нежилые строения с земельными участками. Кроме того, заемщики многих банков теперь могут предоставлять данные о «серых» доходах по специально разрабатываемым для этого формам отчетности.
Марина Агеева,
представитель управляющей компании «ПулЭкспресс»
На рынке Северо-Запада работает не так уж много профессиональных девелоперов для которых, как раз, вопросы привлечение инвестиций решаемы. Примерно 2/3 рынка – это компании одного проекта (по крайней мере, пока). Компаний, имеющих завершенные проекты, где все построено, подключено и живут люди – вообще пара десятков из почти 150 присутствующих на рынке застройщиков. Чтобы задать покупателям ориентиры профессионализма, компании, имеющие в своем активе успешно реализованные проекты, даже объединились в Коллегию профессиональных девелоперов.
Банки тоже отмечают низкий уровень подготовки документации, отсутствие внятных, адекватных состоянию рынка бизнес-планов, слабую базу для обеспечения кредитов у многих загородных застройщиков-любителей. Все это дополнительно тормозит инвестиции в малоэтажный сегмент строительного рынка.
Андрей Бойков,
директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге
Немногие девелоперы способны привлечь к финансированию проектов западные банки. Прежде всего, это обусловлено сложностью процедуры получения денег, множество нюансов требуют особого внимания. Тем не менее, эти трудности окупаются, любой проект, профинансированный западными банками, обходится выгоднее, чем аналогичный с привлечением российских инвесторов. Меньшая ожидаемая доходность по проектам со стороны западных банков позволяет девелоперам развивать проекты в комфортных условиях.
Мария Иванова,
руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home estate
Строящиеся объекты на загородном рынке недвижимости аккредитованы у очень ограниченного числа банков, поскольку загородные объекты характеризуются меньшей ликвидностью, чем городские в силу более высокой цены и более низкого спроса. Кроме того, это связано с проблемами в документации, которые зачастую встречаются у девелоперов на этом рынке. Даже если объект аккредитован у 2-3 банков (в лучшем случае), требования к нему зачастую неудобны для самого заемщика. Это, в первую очередь, высокий первоначальный взнос, форма подтверждения дохода и высокие процентные ставки.
Дмитрий Сперанский,
руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Последние годы найти инвесторов «со стороны» весьма проблематично. Тем не менее, мы видим, что новые проекты выходят на рынок во всех сегментах и на всех направлениях (в 2012 году список пополнился на 78 новых проектов). Стало быть, есть те, кто готов в эти проекты вкладываться. Немало примеров, когда проекты создаются при производственных площадках – чтобы загрузить имеющиеся мощности по производству строительных материалов и домокомплектов. Также немало проектов, по сути, являются просто ликвидацией земельных активов. Если пятна, накупленные в предыдущие годы, не удается продать оптом, собственники пытаются их реализовать в розницу. При этом стараются вложить как можно меньше, иногда предлагая земли даже без минимальной инженерной подготовки.
Зося Захарова,
генеральный директор компании London Real Invest
Безусловно, иностранных инвесторов интересуют наиболее ликвидные и доходные объекты – участки, располагающиеся в непосредственной близости от города, имеющие хорошую транспортную доступность, обеспеченные инженерными мощностями, располагающиеся в районах, насыщенных социальной и развлекательной инфраструктурой, имеющие интересный ландшафт, богатую природу. Прежде всего, это Курортный, Всеволожский районы. Также важно отсутствие проблем с документацией, подходящая для жилого строительства категория земель. Конечно, таких участков очень мало.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
