Инвестиции на рынке Санкт-Петербурга

Опубликовано: 08 января 2013

Загородный рынок Петербурга и Ленобласти пока не привлекает зарубежных инвесторов – в первую очередь, по причине низкого спроса на этот тип жилья. Прошедший год не стал исключением. Как свидетельствуют исследования компании Jones Lang LaSalle, большинство зарубежных инвестиций в недвижимость были направлены в Москву – порядке 95%. В наступающем году девелоперам придется напрячь все силы для исправления ситуации. Большие надежды возлагают на развитие загородной ипотеки, показатели которой остаются светлым пятном на фоне в целом очень темного и туманного для строителей 2012 года.

Загородный рынок Петербурга и Ленобласти пока не привлекает зарубежных инвесторов – в первую очередь, по причине низкого спроса на этот тип жилья. Прошедший год не стал исключением. Как свидетельствуют исследования компании, большинство зарубежных инвестиций в недвижимость были направлены в Москву – порядке 95%. В наступающем году девелоперам придется напрячь все силы для исправления ситуации. Большие надежды возлагают на развитие загородной ипотеки, показатели которой остаются светлым пятном на фоне в целом очень темного и туманного для строителей 2012 года.

Нельзя сказать, что зарубежный бизнес полностью игнорирует рынок загородного строительства Петербурга и Ленобласти. Инвестиции, хоть и точечные, но присутствуют. Иностранцев, в первую очередь, интересует лучшее, то есть участки в непосредственной близости от города с хорошей транспортной доступностью и инженерными коммуникациями. Другой вопрос, что таких участков очень мало и можно прогнозировать, что дефицит будет расти. Среди районов наибольшей популярностью пользуются Курортный и Всеволожский.

Наиболее крупными проектами являются коттеджные поселки финской Honka, коттеджный комплекс «Мариинская усадьба» от «Би Хай Инвест», а также проект в поселке Ванино эстонской «Тареал». При этом стоит отметить, что все эти девелоперы Комментарии профессионалов

Марина Агеева,
представитель управляющей компании «ПулЭкспресс»

На рынке Северо-Запада работает не так уж много профессиональных девелоперов для которых, как раз, вопросы привлечение инвестиций решаемы. Примерно 2/3 рынка – это компании одного проекта (по крайней мере, пока). Компаний, имеющих завершенные проекты, где все построено, подключено и живут люди – вообще пара десятков из почти 150 присутствующих на рынке застройщиков. Чтобы задать покупателям ориентиры профессионализма, компании, имеющие в своем активе успешно реализованные проекты, даже объединились в Коллегию профессиональных девелоперов.

Банки тоже отмечают низкий уровень подготовки документации, отсутствие внятных, адекватных состоянию рынка бизнес-планов, слабую базу для обеспечения кредитов у многих загородных застройщиков-любителей. Все это дополнительно тормозит инвестиции в малоэтажный сегмент строительного рынка.

Андрей Бойков,
директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге

Немногие девелоперы способны привлечь к финансированию проектов западные банки. Прежде всего, это обусловлено сложностью процедуры получения денег, множество нюансов требуют особого внимания. Тем не менее, эти трудности окупаются, любой проект, профинансированный западными банками, обходится выгоднее, чем аналогичный с привлечением российских инвесторов. Меньшая ожидаемая доходность по проектам со стороны западных банков позволяет девелоперам развивать проекты в комфортных условиях.

Мария Иванова,
руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home estate

Строящиеся объекты на загородном рынке недвижимости аккредитованы у очень ограниченного числа банков, поскольку загородные объекты характеризуются меньшей ликвидностью, чем городские в силу более высокой цены и более низкого спроса. Кроме того, это связано с проблемами в документации, которые зачастую встречаются у девелоперов на этом рынке. Даже если объект аккредитован у 2-3 банков (в лучшем случае), требования к нему зачастую неудобны для самого заемщика. Это, в первую очередь, высокий первоначальный взнос, форма подтверждения дохода и высокие процентные ставки.

Дмитрий Сперанский,
руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Последние годы найти инвесторов «со стороны» весьма проблематично. Тем не менее, мы видим, что новые проекты выходят на рынок во всех сегментах и на всех направлениях (в 2012 году список пополнился на 78 новых проектов). Стало быть, есть те, кто готов в эти проекты вкладываться. Немало примеров, когда проекты создаются при производственных площадках – чтобы загрузить имеющиеся мощности по производству строительных материалов и домокомплектов. Также немало проектов, по сути, являются просто ликвидацией земельных активов. Если пятна, накупленные в предыдущие годы, не удается продать оптом, собственники пытаются их реализовать в розницу. При этом стараются вложить как можно меньше, иногда предлагая земли даже без минимальной инженерной подготовки.

Зося Захарова,
генеральный директор компании London Real Invest

Безусловно, иностранных инвесторов интересуют наиболее ликвидные и доходные объекты – участки, располагающиеся в непосредственной близости от города, имеющие хорошую транспортную доступность, обеспеченные инженерными мощностями, располагающиеся в районах, насыщенных социальной и развлекательной инфраструктурой, имеющие интересный ландшафт, богатую природу. Прежде всего, это Курортный, Всеволожский районы. Также важно отсутствие проблем с документацией, подходящая для жилого строительства категория земель. Конечно, таких участков очень мало.